Etažiranje nakon legalizacije: kuća bez uporabne dozvole

Etažiranje nakon legalizacije sljedeći je korak za obitelji koje u jednoj kući imaju dva ili tri stana: roditelji u prizemlju, djeca na katu. Dok kuća nema akt za uporabu, etažiranje u pravilu ne prolazi. Evo zašto i kojim redom to riješiti.

Ukratko

• Etažiranje je upis vlasništva posebnog dijela (stana, poslovnog prostora, garaže) u zemljišnu knjigu (čl. 66., 67. i 72. Zakona o vlasništvu).
• Traži potvrdu nadležnog tijela da su posebni dijelovi samostalne uporabne cjeline izgrađene u skladu s dozvolom (čl. 73. st. 3.).
• Zato kuća bez dozvole u pravilu prvo mora proći legalizaciju.
• Završena zgrada s rješenjem o izvedenom stanju smatra se zgradom s građevinskom i uporabnom dozvolom (čl. 33.).
• Bez pisane suglasnosti svih suvlasnika nema etažiranja (čl. 73. st. 1.).

Zašto kuća bez dozvole zapne

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili prostorija samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova i da su izgrađeni u skladu s dozvolom (čl. 73. st. 3.). Za kuću građenu bez dozvole tijelo to ne može potvrditi.

Postoji jedna stara iznimka. Za zgrade ucrtane u katastarski operat prije izmjena iz 2006. (NN 79/06) potvrda se može izdati uz napomenu koji je dio izgrađen bez dozvole, a sud tada u zemljišnu knjigu upisuje zabilježbu o tome. Takav stan je etažiran, ali nosi upozorenje koje kupac i banka vide, slično kao zabilježba da nije priložena uporabna dozvola.

Što mijenja rješenje o izvedenom stanju

Čl. 33. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama kaže da se završena zgrada za koju je doneseno rješenje smatra zgradom s građevinskom i uporabnom dozvolom. Isti članak izrijekom dopušta da se za nju izda potvrda da njezin posebni dio predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Time otpada glavna zapreka.

Kod nezavršene zgrade rješenje vrijedi samo kao akt za građenje (čl. 34. st. 4.). Potvrdu Zakon spominje samo za završenu zgradu, pa ovdje prvo pitajte nadležno tijelo. Razliku objašnjavamo u članku uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.

Provjerite može li se vaša kuća legalizirati →

Redoslijed koraka

Korak	Što nastaje	Propis
1. Legalizacija kuće	rješenje o izvedenom stanju	Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama
2. Upis zgrade	katastar i zemljišna knjiga, po službenoj dužnosti	čl. 35. i 36. istog Zakona
3. Plan posebnih dijelova	popis i opis stanova i sporednih dijelova	čl. 67. i 73. Zakona o vlasništvu
4. Potvrda o samostalnim uporabnim cjelinama	izdaje nadležno tijelo	čl. 73. st. 3. Zakona o vlasništvu
5. Suglasnost suvlasnika i korisne vrijednosti	pisana isprava svih suvlasnika ili odluka suda	čl. 68. i 73. Zakona o vlasništvu
6. Upis etažnog vlasništva	natpis "Etažno vlasništvo" u posjedovnici	čl. 72. Zakona o vlasništvu

Plan posebnih dijelova u praksi izrađuje stručnjak kojeg angažirate, a njegovu cijenu propis ne određuje. Kako ide upis iz drugog koraka, opisali smo u članku što nakon legalizacije.

Primjer: kuća s dva stana

Katnica 2 x 90 m2, stan u prizemlju i stan na katu, unutar građevinskog područja. Obujam je oko 504 m3, pa je naknada po Uredbi NN 84/2026 972,00 eura, odnosno 729,00 eura uz popust od 25 % za jednokratno plaćanje u roku. Izvan građevinskog područja ista kuća plaća 2.916,00 eura.

Naknadu vlasnici plaćaju razmjerno veličini posebnog dijela koji koriste (čl. 25. st. 2.), pa svaki stan nosi pola: 486,00 eura bez popusta. Komunalni doprinos dijeli se po istom načelu (čl. 22. st. 3.). Kako se naknada raspoređuje u većoj zgradi, pokazali smo u članku o legalizaciji stana.

Izračunajte naknadu za svoju kuću →

Ako planirate etažirati, dogovorite se s ostalim suvlasnicima prije nego što naručite snimku izvedenog stanja. Isti dogovor treba vam za oba postupka, a etažiranu kuću lakše je prodati dio po dio.

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni ni financijski savjet. Pravila prenosimo prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 s izmjenama do NN 52/25) i Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekst, NN 48/2026), a naknadu prema Uredbi NN 84/2026; obujam u primjeru je gruba procjena. Etažiranje provodi nadležni sud na temelju isprava, pa se za svoj slučaj savjetujte s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.