Zabilježba da nije priložena uporabna dozvola: što znači

Zabilježba da nije priložena uporabna dozvola jedna je rečenica u posjedovnici zemljišnoknjižnog izvatka, a vlasnici je najčešće otkriju tek kad im je kupac ili banka pokaže. Evo što ta rečenica znači po Zakonu o gradnji, što ne znači i koji je akt briše.

Ukratko

• Sud je stavlja kad pri upisu zgrade nije dostavljena uporabna dozvola (čl. 107. st. 2. Zakona o gradnji, NN 155/25).
• Posljedica: smatra se da nije dokazana uporabljivost zgrade (čl. 107. st. 4.).
• Vlasništvo ostaje upisano; promet nije zabranjen, ali banke traže akt za uporabu.
• Briše se upisom pozitivne zabilježbe, a ona traži akt za uporabu (čl. 107. st. 3., čl. 132.).
• Za nezakonito izgrađenu zgradu taj je akt rješenje o izvedenom stanju za završenu zgradu.

Odakle zabilježba dolazi

Kad se zgrada evidentira u katastru, katastarski ured sudu šalje obavijest je li uz evidentiranje priložena uporabna dozvola (čl. 106. st. 3.). Ako jest, sud u posjedovnici upisuje tijelo koje ju je izdalo, klasu i datum. Ako nije, upisuje zabilježbu da "za evidentiranje građevine u katastru nije priložena uporabna dozvola" (čl. 107. st. 2.).

Zabilježba dakle opisuje papire, ne zidove. Kuća sagrađena 1960. i kuća sagrađena 2008. bez dozvole mogu imati istu rečenicu u izvatku. Kako pročitati posjedovnicu i što još provjeriti, opisali smo u članku kako provjeriti je li kuća legalna.

Koji akt briše negativnu zabilježbu

Sud negativnu zabilježbu briše sam, po službenoj dužnosti, kad upiše zabilježbu da je akt za uporabu priložen (čl. 107. st. 3. i čl. 132. st. 3.). Čl. 131. Zakona o gradnji nabraja što se smatra aktom za uporabu. Koji akt trebate, ovisi o tome kad je i kako zgrada građena.

Vaša kuća	Akt koji tražite	Propis
Izgrađena do 15. veljače 1968.	uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968.	čl. 145. Zakona o gradnji
Građena po građevinskoj dozvoli izdanoj do 1. siječnja 2014., bez uporabne	uporabna dozvola za građevinu izgrađenu na temelju akta izdanog do 1. siječnja 2014.	čl. 143. Zakona o gradnji
Građena bez dozvole ili protivno njoj, vidljiva na DOF5/2011, završena	rješenje o izvedenom stanju	čl. 33. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, čl. 131. Zakona o gradnji
Isto, ali nezavršena	rješenje vrijedi kao akt za građenje, ne za uporabu	čl. 34. st. 4. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama

Za kuće iz prvog retka vidi članak o kući izgrađenoj prije 1968.. Razliku između uporabne dozvole i rješenja objasnili smo u članku uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.

Provjerite može li se vaša kuća legalizirati →

Kako ide brisanje nakon legalizacije

Po pravomoćnosti rješenja o izvedenom stanju katastarski ured evidentira zgradu i rješenje po službenoj dužnosti dostavlja sudu (čl. 35.). Sud u posjedovnici stavlja zabilježbu da je priloženo rješenje o izvedenom stanju, s nazivom i oznakom akta (čl. 36.). Cijeli redoslijed opisan je u članku što nakon legalizacije.

Za zgrade upisane u zemljišnu knjigu do 1. siječnja 2014. Zakon o gradnji predviđa i zahtjev vlasnika: sudu se prilaže akt za uporabu, a sud upisuje pozitivnu i briše negativnu zabilježbu (čl. 132.). Kad stigne rješenje, otvorite izvadak. Ako je stara rečenica ostala, pitajte zemljišnoknjižni odjel suda koji je put za vaš upis.

Primjer: koliko košta da rečenica nestane

Katnica 2 x 80 m2 iz 2005., bez dozvole, unutar građevinskog područja. Obujam je oko 448 m3, pa je naknada po Uredbi NN 84/2026 804,00 eura, odnosno 603,00 eura uz popust od 25 % za jednokratno plaćanje u roku. Izvan građevinskog područja ista kuća plaća 2.412,00 eura. Tome se dodaju geodetski snimak, snimka izvedenog stanja i izjava inženjera, čije cijene propis ne određuje.

Za tu cijenu izvadak umjesto upozorenja pokazuje akt za uporabu, a to je ono što banka gleda kad odlučuje o kreditu.

Izračunajte naknadu za svoju kuću →

Danas besplatno otvorite izvadak za svoju česticu i pročitajte posjedovnicu. Ako piše da uporabna dozvola nije priložena, iz tablice odaberite redak koji odgovara vašoj kući.

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni ni financijski savjet. Pravila o zabilježbama prenosimo prema Zakonu o gradnji (NN 155/25) i Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekst, NN 48/2026), a naknadu prema Uredbi NN 84/2026; obujam u primjeru je gruba procjena. Postupak upisa i brisanja zabilježbi provodi nadležni sud, a za svoj slučaj savjetujte se sa zemljišnoknjižnim odjelom ili odvjetnikom.