Legalizacija stana u zgradi: što se ozakonjuje i tko plaća

Legalizacija stana u zgradi pitanje je za dvije vrste vlasnika: one čiji je stan u legalnoj zgradi, ali je dograđen ili nadograđen bez dozvole, i one čija zgrada nikad nije imala dozvolu. Postupak je isti, ali se razlikuje što se ozakonjuje i tko plaća.

Ukratko

• Ozakonjuju se zgrade i rekonstruirani dijelovi zgrada, dakle i stanovi.
• U legalnoj zgradi ozakonjuje se samo nezakoniti dio, a naknada se računa iz njegova obujma.
• U nelegalnoj zgradi ozakonjuje se cijela zgrada, a naknadu vlasnici plaćaju razmjerno veličini svojih stanova.
• Vrijedi isti rok gradnje: do 21. lipnja 2011.
• Ostali vlasnici čestice su stranke u postupku, ali rješenje ne mijenja vlasništvo.

Stan u legalnoj zgradi

Najčešći slučajevi su zatvorena lođa ili balkon, stan nadograđen na ravni krov i dograđeni dio u prizemlju. Za Zakon je to rekonstruirani dio postojeće zgrade (čl. 2.), pa se ozakonjuje samo on, kao kod dogradnje i nadogradnje kuće. Za unutarnje preinake bez promjene obujma provjerite s ovlaštenim arhitektom treba li ozakonjenje uopće.

Vlasnici stanova u dijelu zgrade koji nije bio predmet ozakonjenja ne plaćaju naknadu ni komunalni doprinos za svoje stanove (čl. 25. st. 2. i čl. 22. st. 2.). Susjed čiji je stan legalan dakle ne snosi trošak vaše lođe.

Stan u nelegalnoj zgradi

Kad zgrada nema akt za gradnju, predmet ozakonjenja je zgrada, a rješenje se donosi za zgradu (čl. 20.), ne za pojedini stan. Naknadu i komunalni doprinos vlasnici plaćaju razmjerno veličini svojeg posebnog dijela (čl. 25. st. 2. i čl. 22. st. 3.). Zato se stanari u praksi moraju dogovoriti tko vodi postupak i plaća stručnu dokumentaciju za cijelu zgradu.

Suvlasnici i zajednički dijelovi

Stranke u postupku su, uz podnositelja, vlasnici i nositelji stvarnih prava na čestici i na susjednim česticama (čl. 17.). Poziv na uvid u spis objavljuje se na elektroničkoj oglasnoj ploči, a što susjedi u tom trenutku mogu i ne mogu, opisali smo u članku o suglasnosti susjeda.

Rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo (čl. 32.). Ako je zajednički tavan, hodnik ili praonica pretvoren u stan, ozakonjenje ne čini taj prostor vašim. Rješenje može obuhvatiti radove izvedene radi promjene namjene ili broja funkcionalnih jedinica (čl. 23.), ali vlasništvo uređujete sa suvlasnicima. Ako je spor o vlasništvu pokrenut prije zahtjeva, postupak se prekida do kraja spora (čl. 19.).

Provjerite uvjete za svoj stan besplatno →

Koliko košta: tri primjera

Naknada po Uredbi NN 84/2026 računa se iz obujma dijela koji se ozakonjuje. Primjeri su za stambenu namjenu unutar građevinskog područja:

Slučaj	Obujam	Naknada	Uz popust 25 %
Zatvorena lođa 8 m2	oko 22 m3	150,00 €	150,00 €
Stan nadograđen na krov, 70 m2	oko 210 m3	252,00 €	189,00 €
Cijela nelegalna zgrada	1.800 m3	4.860,00 €	3.645,00 €

Lođa je ispod najniže naknade od 150,00 eura, koju ni popust ne spušta. Kod zgrade od 1.800 m3 prvih 300 m3 računa se po 1,20 €/m3, a ostatak po 3,00 €/m3. Ako zgrada ima četiri stana od 60, 60, 40 i 40 m2, vlasnici manjih stanova plaćaju po 972,00 eura, a većih po 1.458,00 eura. Kako se obujam dobiva iz kvadrata, objasnili smo u članku o cijeni po m2.

Izračunajte naknadu za svoj stan →

Nakon rješenja

Za završeni dio zgrade s rješenjem može se izdati potvrda da posebni dio čini samostalnu uporabnu cjelinu (čl. 33. st. 2.), što je podloga za etažiranje nakon legalizacije. Zgradu u katastar upisuje katastarski ured po službenoj dužnosti, kako smo opisali u članku što nakon legalizacije. Uz naknadu računajte i komunalni doprinos te tržišnu cijenu geodeta i arhitekta.

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni ni financijski savjet. Uvjete prenosimo prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekst, NN 48/2026), a naknadu prema Uredbi NN 84/2026; obujam u primjerima je gruba procjena. Pitanja suvlasništva i zajedničkih dijelova zgrade uređuju posebni propisi; konkretan slučaj provjerite kod nadležnog tijela.