Gdje se ne može legalizirati: popis isključenih položaja

Kad vlasnik pita gdje se ne može legalizirati, obično već ima zgradu uz more, uz cestu ili u parku prirode. Izmjene Zakona iz 2026. taj su popis proširile, a propisuje ga članak 6. Zakona. Ovaj članak prenosi popis, razdvaja "skupo" od "nemoguće" i pokazuje kako položaj provjeriti prije prvog računa.

Ukratko

• Zakon (čl. 6.) bez iznimke isključuje pomorsko dobro i područje svjetske baštine UNESCO-a, a uz to i koridore, zaštićena područja prirode izvan građevinskog područja i još nekoliko namjena iz prostornog plana.
• Kulturno dobro, vodno dobro i postojeća javna površina nisu apsolutna zabrana: prolaze uz potvrdu konzervatora, suglasnost Hrvatskih voda, odnosno suglasnost upravitelja.
• Državno i šumsko zemljište čl. 6. ne navodi kao isključenje.
• Novo su planirani infrastrukturni koridori iz prostornih planova, koji isključuju i zgrade građene prije 21. lipnja 2011.
• Položaj izvan građevinskog područja nije isključenje, samo koeficijent 3,00.
• Uz more nije isto što i na pomorskom dobru: prvo nosi koeficijent 7,00, drugo odbijenicu.
• Konačnu ocjenu daje nadležno upravno tijelo prema prostornom planu i posebnim evidencijama.

Popis isključenih položaja prema članku 6. Zakona

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine najavilo je 14. siječnja 2026. popis uz izmjene Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, a mjerodavan je tekst članka 6. Zakona (pročišćeni tekst, NN 86/12 ... 48/26). Zgrada se ne može ozakoniti ako se nalazi:

• na pomorskom dobru
• na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a
• u planiranim ili istraženim koridorima i na površinama prometnih, energetskih, vodnih i komunikacijskih građevina
• izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, rezervatu ili spomeniku prirode, osim ako je u skladu s planom ili u tradicijskoj naseobini
• u zoni sanitarne zaštite vode za piće u kojoj je takva gradnja zabranjena
• na eksploatacijskom polju mineralne sirovine (osim nafte, plina i geotermalnih voda)
• na površini javne i društvene namjene ili u izdvojenom gospodarskom području i groblju, ako joj ne odgovara po namjeni

Tri položaja iz najave Ministarstva Zakon ne isključuje bez iznimke (čl. 6. st. 2. i čl. 15.):

• kulturno dobro upisano u Registar: zgrada prolazi uz potvrdu konzervatora da je izgrađena u skladu s mjerama zaštite
• vodno dobro: prolazi uz suglasnost Hrvatskih voda, koja se daje ako zgrada nije protivna uvjetima korištenja vodnog dobra (čl. 7. st. 2.)
• postojeća površina javne namjene: prolazi uz suglasnost upravitelja, odnosno vlasnika te površine

Potvrdu ili suglasnost prilažete uz zahtjev. Državno i šumsko zemljište te arheološko nalazište čl. 6. ne navodi zasebno; arheološko nalazište upisano u Registar kao kulturno dobro ide pod pravilo o potvrdi konzervatora.

Najveća promjena su koridori. Ministar je pojasnio da se obuhvat proširuje i na zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. ako se nalaze na područjima koja su prostornim planovima određena kao planirani infrastrukturni koridori, kako legalizacija ne bi onemogućila gradnju prometne, energetske i komunalne infrastrukture. Drugim riječima, zgrada može biti vidljiva na snimci iz 2011. i svejedno ne proći, jer plan kroz nju vodi buduću cestu ili dalekovod.

Skupo ili nemoguće: razlika koja odlučuje

Vlasnici često miješaju dvije stvari. Položaj koji poskupljuje postupak i položaj koji ga isključuje nisu isto.

Uredba NN 84/2026 u članku 7. množi naknadu koeficijentom lokacije: 1,00 unutar građevinskog područja, 3,00 izvan njega, 5,00 u šumi ili na vodnom dobru i 7,00 u zaštićenom obalnom području izvan građevinskog područja. Položaj izvan građevinskog područja dakle nije na popisu isključenja, on je samo tri puta skuplji.

Isto vrijedi za obalu. Kuća uz more u zaštićenom obalnom području plaća sedmerostruko, ali prolazi. Kuća na pomorskom dobru, dakle na samoj obali koja je opće dobro, po čl. 6. st. 2. Zakona ne prolazi. Granicu između ta dva pojasa ne određujete vi, nego evidencija pomorskog dobra i prostorni plan.

Šuma i vodno dobro također su "skupo", a ne "nemoguće": Uredba za njih propisuje koeficijent 5,00. Šuma sama po sebi nije na popisu čl. 6. (isključena je park-šuma i zaštićeno područje izvan građevinskog područja), a za vodno dobro treba suglasnost Hrvatskih voda. Prolazi li konkretna zgrada, utvrđuje nadležno tijelo prema Zakonu, ne prema članku na internetu.

Besplatno provjerite ispunjava li zgrada uvjete →

Kako provjeriti položaj prije prvog računa

1. Otvorite ISPU i pronađite svoju česticu.
2. Uključite sloj prostornog plana i pogledajte namjenu površine te prolazi li česticom planirani koridor.
3. Ako je čestica uz more, uz vodotok ili u zaštićenom području, zatražite od nadležnog upravnog odjela pisano tumačenje položaja. Za kulturno ili vodno dobro na vrijeme zatražite potvrdu konzervatora, odnosno suglasnost Hrvatskih voda.
4. Tek tada naručujte geodetski elaborat i arhitektonsku snimku.

Ako je zgrada na isključenom položaju, zahtjev završava odbijenicom, a dokumentacija koju ste platili ostaje. Za takve slučajeve put nije ovaj postupak, nego razgovor s projektantom i nadležnim tijelom o tome što je uopće moguće.

Ako zgrada nije na popisu, ostaju ostala tri uvjeta i brojka. Unesite obujam, namjenu i položaj u kalkulator pa ćete znati koliko koeficijent lokacije stvarno znači u eurima.

Izračunajte naknadu za svoj položaj →

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Popis isključenih položaja prenosimo prema članku 6. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekst, NN 86/12 ... 48/26), a najavu koridora prema objavi Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine od 14. siječnja 2026.; ispunjava li zgrada uvjete, utvrđuje nadležno upravno tijelo.