Legalizacija nedovršene kuće: što se smije dovršiti

Mnoge kuće izgrađene bez dozvole nikad nisu dovršene: stoje bez fasade, s jednom useljenom etažom i "rohbau" katom iznad. Vlasnici se pitaju može li se takva zgrada uopće legalizirati i smiju li je poslije dovršiti. Odgovor je da, uz jasna ograničenja koja propisuju izmjene Zakona iz 2026. (NN 48/2026).

Ukratko

• Legalizirati se može i nedovršena zgrada, ako ima barem grube konstruktivne radove jedne etaže.
• Zgrada mora biti izgrađena do 21. lipnja 2011. i vidljiva na DOF5/2011.
• Rješenje o izvedenom stanju navodi je li zgrada završena ili nezavršena.
• Stambenu zgradu poslije smijete dovršiti bez građevinske dozvole, po glavnom projektu.
• Dovršetak je dopušten samo u okviru ozakonjenih gabarita, uz fasadu i krov bez nadozida.

Koliko kuća mora biti "gotova" za legalizaciju

Zakon nezakonito izgrađenom zgradom smatra zgradu na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni radovi: temelji sa zidovima, odnosno stupovi s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom, sa ili bez krova, najmanje jedne etaže. Sama temeljna ploča nije dovoljna.

Završena je, prema istom Zakonu, zgrada na kojoj su izvedeni svi radovi, od zemljanih i konstrukterskih do instalaterskih i završnih, sa ili bez fasade. Sve između toga je nezavršena zgrada. Opće uvjete pročitajte u članku što se može legalizirati.

Što se mijenja u postupku

Snimka izvedenog stanja obvezno sadrži opis stupnja završenosti zgrade, a na očevidu se provjerava odgovara li stvarnom stanju. Zato između izrade snimke i očevida ništa ne dovršavajte. Što snimka sadrži, opisali smo u članku o geodetskom elaboratu i snimci.

Jedna razlika ide u korist vlasnika nedovršene kuće: izjava ovlaštenog inženjera o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti prilaže se za završenu zgradu, odnosno njezin završeni dio. Rješenje o izvedenom stanju na kraju izrijekom navodi stupanj dovršenosti.

Provjerite ispunjava li vaša zgrada uvjete →

Što smijete dovršiti nakon rješenja

Po članku 34. Zakona nezavršena zgrada stambene namjene, poslovne namjene koja nije proizvodna ili namijenjena isključivo poljoprivredi smije se bez lokacijske i građevinske dozvole dovršiti:

• u skladu s glavnim projektom koji izrađuje ovlašteni projektant,
• u okviru ozakonjenih gabarita, dakle bez povećanja tlocrta i visine,
• uz izvedbu fasade te ravnog, kosog ili zaobljenog krova bez nadozida.

Radovi smiju početi tek kad je glavni projekt izrađen, odnosno potvrđen prema posebnom zakonu. Za zgradu druge namjene, primjerice proizvodnu halu, za dovršetak treba ishoditi građevinsku dozvolu.

Razlika prema završenoj zgradi

Završena zgrada s rješenjem smatra se zgradom koja ima građevinsku i uporabnu dozvolu. Nezavršena se smatra samo zgradom za koju je izdan akt za građenje, a smije se priključiti na vodu, struju i drugu infrastrukturu prema posebnim zakonima. Što to znači u praksi, objašnjava članak o uporabnoj dozvoli i rješenju o izvedenom stanju.

Snimka izvedenog stanja sadrži i podatke za obračun naknade, a iznos prema Uredbi NN 84/2026 možete procijeniti već danas.

Izračunajte naknadu za svoju zgradu →

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Pravila prenosimo prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama s izmjenama iz NN 48/2026; što smijete izvesti na svojoj zgradi, provjerite s ovlaštenim projektantom i nadležnim upravnim tijelom.