Kako provjeriti je li kuća legalna: 5 besplatnih provjera

Većina vlasnika na ovo pitanje prvi put pomisli pred prodaju ili banku, kad je već kasno za mirno rješavanje. Provjeru možete napraviti sami, preko javnih državnih sustava i bez ijednog eura troška. Evo redoslijeda koji ima smisla.

Ukratko

• Zakonitost dokazuje akt na temelju kojeg se zgrada smije rabiti, najčešće uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.
• Postoji li dozvola, provjerite u ISPU-u: akti od 1968. digitalizirani su u modulu eArhiva dozvola.
• Vlasnički list nije dokaz zakonitosti, ali zabilježba u njemu otkriva je li uporabna dozvola priložena.
• Ako papira nema, ključan je datum: zgrada je morala postojati do 21. lipnja 2011. Rok za zahtjev od 2026. više ne postoji.
• Nezakonit je često samo dio zgrade, a naknada se tada računa samo za taj dio.

1. Papiri: što uopće tražite

Prođite kroz mapu s dokumentima nekretnine i tražite jedno od dvoga: građevinsku i uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju ako je zgrada već prošla ozakonjenje. Razlike između tih akata objasnili smo u članku o uporabnoj dozvoli i rješenju o izvedenom stanju.

Ako u mapi stoje samo kupoprodajni ugovor i vlasnički list, još niste ništa dokazali. To je najčešća zabluda kod prodaje nekretnine bez papira.

2. Ima li kuća građevinsku dozvolu: provjera online

Papiri se gube, pa sljedeći korak radite u Informacijskom sustavu prostornog uređenja (ISPU) Ministarstva. Akti za gradnju izdani od 1968. do uvođenja eDozvole skenirani su, opisani i georeferencirani u modulu eArhiva dozvola, a novije dozvole vode se u sustavu eDozvola. Javni geoportal ISPU-a prikazuje podatke iz tih modula u opsegu koji dopuštaju propisi.

Ako akt za svoju česticu ne pronađete, to još ne znači da ne postoji. Zatražite provjeru od upravnog odjela za graditeljstvo općine, grada ili županije koji vodi arhivu dozvola za vaše područje.

3. Zemljišnoknjižni izvadak i zabilježba

Na portalu Uređena zemlja (oss.uredjenazemlja.hr) pronađite zemljišnoknjižni izvadak i katastarski plan za svoju česticu. Gledate je li zgrada uopće upisana i poklapa li se ucrtani tlocrt sa stvarnim stanjem. Razlika u tlocrtu obično znači da je dograđeni dio nezakonit.

Zatim pročitajte posjedovnicu. Prema članku 107. Zakona o gradnji sud pri upisu građevine stavlja jednu od dvije zabilježbe:

• da je uporabna dozvola priložena, uz naziv tijela koje ju je izdalo - dobar znak;
• da uporabna dozvola nije priložena - zgrada je upisana, ali akt za uporabu nedostaje.

Druga zabilježba ne znači automatski da je kuća nezakonita, no to je prvo što vide banka i kupac, kako smo opisali u članku o kreditu za nelegaliziranu kuću.

Besplatno provjerite ispunjava li vaša zgrada uvjete →

4. Ortofoto snimka iz 2011. i što se promijenilo 2026.

Ako dozvole nema, sve se svodi na datum. Izmjenama Zakona koje su na snazi od 16. svibnja 2026. ukinut je rok za podnošenje zahtjeva, ali uvjet je ostao isti: zgrada mora biti izgrađena ili rekonstruirana do 21. lipnja 2011. i vidljiva na digitalnoj ortofoto karti iz snimanja tog dana. Zahtjev se podnosi isključivo digitalno, putem eDozvole.

Vidljivost zgrade provjerite sami na Geoportalu Državne geodetske uprave. Postupak je opisan u članku o ortofoto snimci iz 2011. i najvažniji je korak cijele provjere.

5. Položaj čestice u prostornom planu

Zadnje pitanje nije je li zgrada legalna, nego koliko će stajati da to postane. Položaj u prostoru množi naknadu: unutar građevinskog područja koeficijent je 1,00, izvan njega 3,00, u šumama i na vodnom dobru 5,00, a u zaštićenom obalnom području u pojasu do 100 metara izvan građevinskog područja 7,00 (čl. 7. Uredbe NN 84/2026). Kako to provjeriti u ISPU-u, opisali smo u vodiču o građevinskom području.

Ako provjera padne: koliko to stoji

Izračunali smo dva česta slučaja našim kalkulatorom, po Uredbi NN 84/2026, za stambenu namjenu. Naknada se računa za cijelu zgradu ili samo za dio koji se ozakonjuje (čl. 2.).

Slučaj	Unutar građevinskog područja	Izvan građevinskog područja
Dogradnja od 90 m3 uz legalnu kuću	150,00 €	450,00 €
Cijela kuća od 600 m3 bez papira	1.260,00 €	3.780,00 €

Dogradnja od 90 m3 izračunom daje 108 eura, pa se primjenjuje minimum od 150 eura (čl. 4.). Unutar građevinskog područja popust od 25 % tada ne djeluje jer iznos ne smije pasti ispod 150 eura, a izvan njega jednokratno plaćanje u roku od 30 dana spušta 450 na 337,50 eura. Za kuću od 600 m3 isti popust daje 945,00 eura unutar, odnosno 2.835,00 eura izvan građevinskog područja.

Naknada nije jedini trošak: dolaze i geodetski elaborat te komunalni i vodni doprinos po odlukama vaše općine. Svako pravilo izračuna s pripadajućim člankom nalazi se u našoj pravnoj osnovi.

Izračunajte naknadu za svoju zgradu →

Kontrolni popis

• Imam uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju.
• Građevinsku dozvolu pronašao sam u papirima ili u ISPU-u.
• Zgrada je upisana i tlocrt odgovara stvarnom stanju.
• Znam koja zabilježba stoji u posjedovnici.
• Zgrada se vidi na ortofoto snimci od 21. lipnja 2011.
• Znam je li čestica unutar ili izvan građevinskog područja.

Ako ste zastali na bilo kojoj stavci, sljedeći korak nije poziv geodetu nego brojka.

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni ni financijski savjet. Zakonitost zgrade i ispunjenje uvjeta za ozakonjenje utvrđuje nadležno upravno tijelo u postupku.