Legalizacija nadogradnje i dogradnje kuće: uvjeti i cijena

Legalizacija nadogradnje ili dogradnje najčešći je slučaj u praksi: kuća ima dozvolu, ali je kasnije dobila kat, sobu ili zatvorenu terasu bez nje. Dobra vijest je da se tada ne ozakonjuje cijela kuća, nego samo dio koji je izgrađen bez akta, i naknada se računa samo za njega.

Ukratko

• Zakon nezakonito izgrađenom zgradom smatra i rekonstruirani dio postojeće zgrade (čl. 2.).
• Ozakonjuje se samo dograđeni ili nadograđeni dio, a naknada se računa iz njegova obujma (čl. 2. Uredbe NN 84/2026).
• Dio mora biti izgrađen do 21. lipnja 2011. i vidljiv na ortofoto karti DOF5/2011 ili dokaziv drugom službenom podlogom.
• Protivno prostornom planu ozakonjuju se najviše dvije etaže, od kojih je zadnja potkrovlje, osim ako lokalna odluka dopušta više.
• Najniža naknada je 150,00 eura po dijelu zgrade koji se ozakonjuje.

Što se smatra dogradnjom i nadogradnjom

Dogradnja širi kuću u stranu: nova soba, kuhinja, garaža uz zid ili zatvorena terasa. Nadogradnja ide u visinu: kat ili potkrovlje iznad legalnog prizemlja. Za Zakon su oboje "rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu".

Zatvorena ili ostakljena terasa povećava obujam zgrade, pa je to klasična dogradnja. Kod otvorene natkrivene terase stvar ovisi o pravilima za obračun obujma, pa to provjerite s arhitektom koji radi snimku. Samostalna zgrada uz kuću, s jednom etažom i tlocrtom do 50 m2, nije dogradnja nego pomoćna zgrada, s jednostavnijim postupkom.

Ako je kuća starija od 15. veljače 1968., smatra se izgrađenom po dozvoli, a ozakonjuje se samo kasniji dio - taj slučaj objasnili smo u članku o kući prije 1968..

Uvjeti: 2011., vidljivost i broj etaža

Dograđeni dio mora postojati do 21. lipnja 2011. Dogradnja koja širi tlocrt obično se vidi na ortofoto snimci iz 2011.. Kod nadogradnje kata tlocrt se ne mijenja, pa se iz zraka ne mora jasno razabrati. Za dio koji nije nedvojbeno vidljiv na DOF5/2011 Zakon (čl. 2. st. 2.) dopušta dokaz drugom ortofoto kartom Državne geodetske uprave do tog dana ili katastarskim planom, a katastar o tome izdaje uvjerenje.

Za nadogradnje je bitan i broj etaža (čl. 5.). Zgrada u skladu s prostornim planom ozakonjuje se u granicama plana. Protivno planu može se ozakoniti najviše dvije etaže, od kojih je zadnja potkrovlje, osim ako je predstavničko tijelo općine ili grada odlukom odredilo veći broj. Gdje ni plan ni odluka ne propisuju broj etaža, granica je četiri. Ako dio ne prolazi, Zakon dopušta da se nedostatak otkloni, primjerice uklanjanjem etaže (čl. 20. st. 4.).

Provjerite ispunjava li dograđeni dio uvjete →

Koliko košta: tri primjera

Uredba NN 84/2026 (čl. 2. i 5.) naknadu određuje prema obujmu dijela koji se ozakonjuje, a ne cijele kuće. Obujam ovdje grubo procjenjujemo kao tlocrt × visina; mjerodavan je obujam iz snimke izvedenog stanja. Primjeri su za stambenu namjenu:

Slučaj	Obujam	Unutar GP	Izvan GP
Zatvorena terasa 30 m2, visina 3 m	90 m3	150,00 €	450,00 €
Nadograđeni kat 100 m2, visina 3 m	300 m3	360,00 €	1.080,00 €
Ista kuća da je cijela nezakonita	600 m3	1.260,00 €	3.780,00 €

Terasa je ispod najniže naknade, pa plaća 150,00 eura, a popust od 25 % ne može je spustiti niže. Kat od 300 m3 plaća 300 × 1,20 = 360,00 eura, uz popust za jednokratno plaćanje u roku 270,00 eura. Kad bi se računala cijela kuća od 600 m3, drugih 300 m3 išlo bi po 3,00 €/m3 i naknada bi bila 1.260,00 eura. Zato je važno da snimka jasno odvoji legalni dio od nezakonitog.

Izračunajte naknadu za svoj dograđeni dio →

Uz naknadu plaćate geodeta, arhitekta i inženjera po tržišnim cijenama te komunalni doprinos, koji obračunava grad ili općina. Dogradnja u stanu unutar stambene zgrade ima svoja pravila o suvlasnicima, opisana u članku o legalizaciji stana.

Prvi korak

Pronađite građevinsku dozvolu ili drugi akt za legalni dio kuće i usporedite ga sa stanjem na terenu. Razlika između to dvoje točno je ono što se ozakonjuje. Zatim provjerite dograđeni dio na ortofoto snimci iz 2011. i pogledajte što se sve može legalizirati.

Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni ni financijski savjet. Uvjete prenosimo prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekst, NN 48/2026), a naknadu prema Uredbi NN 84/2026; obujam u primjerima je gruba procjena. Što vrijedi za vašu kuću, utvrđuje nadležno upravno tijelo.